부부가 주택 분양권을 구매하고 관련 세금 문제를 해결하려는 경우, 그리고 이 과정에서 부동산 거래의 합법성을 유지하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
💡 사례 개요
현재 대전에서 주택 두 채를 보유하고 있으며, 추가로 분양권을 아내 명의로 구매하고자 합니다.
이후 주택 1채를 매도하고, 분양권을 남편에게 증여하여 남편 단독 명의로 등기할 예정입니다.
이 분양권은 약 6억 5천만 원이며, 중도금 대출이 2억 8천만 원이 이루어진 상태입니다.
📌 주요 질문
1.남편 단독 명의 시 취득세
2.남편 지분 99%, 아내 지분 1%로 소유 시 취득세
3.이 과정에서 발생할 수 있는 증여세
4.이 방법이 위법인지 여부
💡 1.남편 단독 명의 시 취득세
부부가 보유한 주택 수에 따라 취득세율이 달라질 수 있습니다.
• 주택 수 기준: 만약 남편 명의로 주택이 1채 이상 있다면, 분양권 전환 시 추가 세율이 적용됩니다.
통상적으로 두 채 이상일 경우, 취득세가 증가합니다.
• 취득세율: 기본적으로 1~3%의 취득세율이 부과되며, 3주택 이상일 경우 할증세가 적용될 수 있습니다.
2021년부터는 3주택 이상 또는 조정 대상 지역 내 추가 취득 시 8%의 세율이 부과되었습니다.
💡 2.남편 99%, 아내 1% 소유 시 취득세
지분에 따라 각자의 취득세가 달라집니다.
• 비례 세율 적용: 각 지분에 따라 부과되는 취득세 계산이 가능합니다.
• 예시: 남편이 99%를 소유하면 99%에 해당하는 금액에 대해 취득세를 부과하고, 아내의 1%에 대해서도 동일한 방식으로 부과됩니다.
💡 3.증여세
아내가 남편에게 분양권을 증여할 때, 증여세가 발생할 수 있습니다.
• 기본 공제: 증여세는 부부 간 연 6억 원까지는 공제가 가능하므로, 분양권 가액에서 이를 초과한 부분에 대해 과세가 됩니다.
• 과세 표준 및 세율: 증여세는 과세표준에 따라 10%에서 50%에 이르기까지 차등적으로 부과됩니다.
예를 들어 분양권 가액 6억 5천만 원에서 기본공제 6억 원을 제하면 과세 표준은 5천만 원이 됩니다.
이에 해당하는 세율(기본 10%)을 적용하여 납부액을 계산할 수 있습니다.
💡 4.이 방법이 위법인지 여부
현행법상 허용된 절차 내에서의 부동산 거래라면 위법이 아닙니다.
다만, 다음 사항에 유의해야 합니다.
• 세법 위반 여부: 세금 회피를 목적으로 지나치게 임의적인 수단을 사용하면 문제가 될 수 있습니다.
• 실제 거래 관행: 명의를 돌려 세금 혜택을 본 후 실질 소유자가 바뀌지 않는 경우, 세법상 쟁점이 될 수 있습니다.
전문가의 상담을 받아 정확한 상황을 반영한 세금과 법률 문제를 검토하는 것이 필요합니다.
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