아파트를 구매할 때 가장 큰 고민거리 중 하나는 바로 대출입니다.
대출 가능한 금액은 여러 요인에 따라 달라질 수 있으며, 그중 시세가 가장 큰 영향을 미칩니다.
일반적으로 시세는 실거래가, KB시세, 감정평가서 등으로 구분됩니다.
그렇다면, 대출 시 어떤 시세가 선택되는 것일까요?
💡 실거래가의 역할
실거래가는 해당 아파트가 얼마에 실제로 거래되었는지를 나타낸 가격입니다.
정부는 투명한 부동산 거래를 위해 실거래가 신고 제도를 도입하였으며, 이는 가장 신뢰할 수 있는 가격 정보로 간주됩니다.
대출 시 주택담보대출비율(LTV)을 산정할 때 실거래가가 사용될 가능성이 큽니다.
이는 특히 실거래가가 비교적 최신이면서 시장 상황을 잘 반영하는 경우에 해당됩니다.
💡 KB시세의 중요성
KB시세는 국민은행에서 제공하는 아파트 시세로, 여러 시장 데이터를 기반으로 주간 단위로 업데이트됩니다.
KB시세는 매매가가 아닌 여러 시장 요인을 고려하여 일정한 알고리즘을 통해 산출됩니다.
만약 실거래가와 큰 차이가 없다면, 금융기관에서는 보수적으로 KB시세를 참고하여 LTV를 적용할 수 있습니다.
이는 KB시세가 시장의 평균적 시세를 잘 반영하고 있다고 보기 때문입니다.
💡 감정평가의 필요성
특정한 경우, 대출을 신청하는 금융기관에서 자체적으로 혹은 외부의 전문 감정평가업체에 의뢰하여 감정평가를 진행할 수도 있습니다.
이는 실거래가와 KB시세가 차이가 많을 경우, 또는 기타 다른 요인으로 인해 필요하다고 판단되는 경우입니다.
감정평가 가격은 주로 해당 부동산의 특성과 현장 점검을 토대로 산출됩니다.
감정평가가 이루어진다면 해당 가격을 기준으로 LTV가 적용됩니다.
💡 대출 선정 시 기준은?
대출금액 산출 시, 금융기관은 일반적으로 실거래가, KB시세, 감정평가 중 가장 낮은 가격을 기준으로 하는 경우가 많습니다.
이는 금융기관 입장에서는 대출 리스크를 최소화하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.
1.예시 시나리오:
• 실거래가가 3억 8천 ~ 3억 9천
• KB시세 하위 3억 5천, 평균 3억 6천
이 경우 대출 기관에서는 3억 5천 혹은 더 낮은 가격을 참고하여 LTV를 적용할 가능성이 있습니다.
2.대출 가능액 산정:
• 실거래가를 기준으로 LTV가 적용된다면, 실제 대출금액은 3억 8천의 70%인 2억 6천 6백만 원 정도가 될 수 있습니다.
• KB시세를 적용할 경우 하위 가격의 70%인 2억 4천 5백만 원이 될 수 있습니다.
결론적으로, 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있지만, 위와 같은 시나리오에서 대출 금액은 대체로 보수적인 기준을 적용하게 됩니다.
따라서 실제 대출 진행 전, 해당 금융기관의 구체적인 대출 기준을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
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